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El Real Decreto-ley 8/2026, aprobado en marzo, introdujo dos medidas extraordinarias que afectaban directamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual: una prórroga extraordinaria de hasta dos años y un límite del 2% a la actualización anual de la renta. Sin embargo, el Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril de 2026 y el acuerdo de no convalidación se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026, por lo que esas medidas quedaron sin efecto desde esa fecha.
Para propietarios, gestores e inquilinos, la pregunta ahora es clara: ¿qué régimen se aplica desde la caída del decreto?
Qué medidas incluía el Real Decreto-ley 8/2026
El decreto tenía dos medidas principales.
La primera era una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual. En concreto, permitía al inquilino solicitar una prórroga anual, hasta un máximo de dos años adicionales, cuando el contrato estuviera vigente y su periodo de prórroga obligatoria o tácita terminara antes del 31 de diciembre de 2027. Durante esa prórroga debían mantenerse las condiciones esenciales del contrato.
La segunda era una limitación extraordinaria del 2% a la actualización anual de la renta. La medida se aplicaba a las actualizaciones que correspondieran entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027. En ausencia de pacto, la subida no podía superar el 2%; y si el arrendador era gran tenedor, ese límite operaba en todo caso.
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Qué cambia tras la no convalidación
Con la no convalidación, esas dos medidas extraordinarias dejan de aplicarse para nuevas situaciones. Es decir, ya no se puede solicitar una nueva prórroga extraordinaria de dos años al amparo del RDL 8/2026, ni se puede aplicar el límite extraordinario del 2% previsto por ese decreto para nuevas actualizaciones.
A partir de ahora, vuelve a aplicarse el régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con sus reglas ordinarias sobre duración, prórrogas y actualización de la renta.
Qué pasa con la actualización de la renta
Este es uno de los puntos que más dudas genera.
Al decaer el límite extraordinario del 2%, la actualización de la renta vuelve a depender del régimen ordinario aplicable al contrato. OCU resume la situación así: para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, se aplica el IRAV; para contratos anteriores, se aplica el IPC, siempre que el contrato prevea expresamente la posibilidad de actualizar la renta.
Esto significa que no todos los contratos se actualizan igual. La fecha de firma del contrato y la cláusula de actualización son claves para saber qué índice corresponde.
Qué pasa con las prórrogas ya solicitadas
Aquí aparece la principal zona gris.
Según Iberley, las prórrogas solicitadas mientras el Real Decreto-ley 8/2026 estuvo vigente podrían mantener eficacia, aunque advierte que la interpretación puede acabar dependiendo de los tribunales. El debate jurídico está en si la solicitud presentada durante la vigencia de la norma consolidó o no el derecho a la prórroga.
En cambio, si el inquilino no solicitó la prórroga antes de la derogación efectiva del decreto, ya no puede hacerlo al amparo del RDL 8/2026.
Por tanto, para contratos afectados entre marzo y abril de 2026, conviene revisar caso por caso: fecha de vencimiento, fecha de solicitud, forma de comunicación y respuesta del propietario.
Qué deben hacer ahora propietarios y gestores
Lo más importante es evitar decisiones automáticas. Cada contrato puede tener un régimen distinto según su fecha, duración, prórrogas ya consumidas, cláusula de actualización y posible zona tensionada.
En la práctica, conviene revisar cuatro elementos: cuándo se firmó el contrato, en qué fase de prórroga está, qué dice sobre actualización de renta y si hubo alguna solicitud formal durante la vigencia del RDL 8/2026.
También es recomendable documentar bien cualquier comunicación entre propietario e inquilino. En un contexto de incertidumbre jurídica, tener trazabilidad de fechas, avisos y respuestas puede marcar la diferencia si surge una discrepancia.
Conclusión
La caída del Real Decreto-ley 8/2026 elimina dos medidas extraordinarias que habían cambiado temporalmente el mercado del alquiler: la prórroga obligatoria de hasta dos años y el límite del 2% a la actualización anual de la renta.
Desde el 30 de abril de 2026, vuelve a aplicarse el régimen general de la LAU, aunque pueden surgir dudas sobre las solicitudes realizadas mientras el decreto estuvo vigente. Para propietarios y gestores, la clave ahora es revisar contrato por contrato, comprobar fechas y documentar cualquier comunicación relevante.
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