¿Qué es un piso en usufructo?

El usufructo de una vivienda es una posición peculiar que otorga el derecho de uso y disfrute del inmueble, pero conlleva una serie de responsabilidades que es importante comprender. En este artículo, vamos a abordar qué implica tener un piso en usufructo y otros aspectos clave relacionados con este tema.

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¿Qué es un piso en usufructo?

Básicamente, el usufructo es el derecho de utilizar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona. Bajo esta figura, no se tiene la propiedad del bien, lo que implica ciertas limitaciones en cuanto a modificaciones, salvo aquellas excepciones contempladas en la ley o el documento que establece el usufructo, y cuyas especificidades están definidas en el Código Civil.

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Términos asociados al usufructo

Para comprender a fondo este concepto, es esencial familiarizarse con otros términos:

• Nudo propietario: Se refiere al individuo que ostenta la titularidad de la vivienda, pero carece del derecho de uso y disfrute sobre la misma. A pesar de ello, conserva la facultad de tomar decisiones relacionadas con la vivienda, como su venta o mejoras.
• Nuda propiedad: Es el derecho del nudo propietario a la propiedad del bien, sin incluir el disfrute del mismo.
• Pleno dominio: Se trata del derecho completo sobre un bien del que se es propietario.
• Plena propiedad: Situación en la que el usufructo y la nuda propiedad coinciden en una misma persona.
• Usufructuario: Persona que tiene el derecho de disfrutar de un bien sin ser su propietaria.
• Donación con usufructo vitalicio: Transmisión de un bien en la que el donante se reserva el derecho de disfrutar del mismo durante toda su vida.

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Características del usufructo de vivienda

Es importante entender que el usufructo constituye un derecho sobre un bien ajeno y no forma parte del patrimonio del beneficiario. Se limita exclusivamente al uso y disfrute del bien.

Este derecho es temporal y, salvo pacto en contrario, suele ser vitalicio. Sin embargo, podría extinguirse en los siguientes casos, según lo establecido en el artículo 513 del Código Civil:

• Fallecimiento del usufructuario.
• Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el título constitutivo.
• Vencimiento del plazo acordado.
• Concurrencia de usufructo y nuda propiedad.
• Renuncia expresa del usufructuario.
• Pérdida total por destrucción o inhabilitación del bien o cosa sujeta al usufructo.
• Prescripción, es decir, la extinción del derecho por el transcurso del tiempo establecido para su ejercicio.
• Resolución del derecho del beneficiario.

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Tipos de usufructo para una vivienda

La modalidad del usufructo puede variar según su constitución, objeto o duración.

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Usufructo por constitución

El usufructo por constitución abarca tres tipologías: el legal, que es la más común y se otorga, por ejemplo, al cónyuge viudo (también conocido como legítima); el voluntario, que puede ser concedido en vida o después del fallecimiento a través del testamento; y el usufructo por usucapión, también denominado usufructo por prescripción, que se otorga debido al uso prolongado del bien.

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Usufructo por objeto

En base a este tipo, el usufructo puede aplicarse sobre bienes materiales o derechos. En el caso de una casa, se trata del primer caso.

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Usufructo según su duración

La duración del usufructo de un inmueble está determinada por la condición del usufructuario. Si es una persona física, puede ser temporal, vitalicio o especial (como cuando el usufructuario alcanza una edad acordada previamente). En el caso de una entidad jurídica, como una empresa, municipio o corporación, el usufructo tiene un límite máximo de 30 años.

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¿Se puede comprar el usufructo de una vivienda?

La respuesta es afirmativa, pero es importante considerar varios matices al respecto. Es posible adquirir tanto el usufructo de una vivienda para el usufructuario como la nuda propiedad de la misma para el nudo propietario. Esto implica que ambos derechos se fusionarían en una misma persona, otorgándole el pleno dominio sobre la propiedad y, por ende, haciendo desaparecer el usufructo.

En caso de que solo se adquiera el usufructo, el derecho del comprador se extinguiría con el fallecimiento del primer usufructuario en el caso de ser vitalicio, o al vencimiento del usufructo si fuera temporal.

En resumen, el nudo propietario no puede vender el pleno dominio de una vivienda si existe un usufructo, y el usufructuario no puede vender la plena propiedad por no ser propietario. La opción más rentable para ceder el pleno dominio de un inmueble sería que tanto el nudo propietario como el usufructuario vendieran sus derechos a un tercero de mutuo acuerdo. Este tercero obtendría la propiedad plena sin limitaciones. Otra alternativa común es adquirir el usufructo de una vivienda de la que ya se es nudo propietario, permitiendo disponer del pleno dominio del bien.

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