¿Puede un heredero alquilar una vivienda antes de aceptar la herencia?

Recibir una vivienda en herencia puede parecer, en principio, una oportunidad para rentabilizar un activo a través del alquiler. Pero el proceso sucesorio implica ciertas formalidades legales que conviene tener muy claras antes de poner el inmueble en el mercado. Una de las dudas más comunes es si es posible alquilar una vivienda antes de aceptar formalmente la herencia. La respuesta, como casi siempre en derecho civil, es: depende.

La aceptación de la herencia, clave para tener derechos plenos

Para poder disponer legalmente de una vivienda heredada —ya sea para venderla, alquilarla o hipotecarla—, es necesario haber aceptado la herencia. Mientras no se produzca esa aceptación, los herederos no tienen plena capacidad para actuar sobre los bienes del causante, ya que no son aún titulares jurídicos del inmueble.

Es importante recordar que una herencia se puede aceptar de forma expresa (mediante documento notarial o escritura pública) o tácita (a través de actos que supongan necesariamente la voluntad de aceptar). Pero mientras no se produzca esa aceptación, los herederos no pueden actuar como propietarios a todos los efectos.

¿Qué pasa si hay varios herederos?

En los casos en que hay más de un heredero, la vivienda forma parte de una comunidad hereditaria. Esto significa que ningún heredero, por sí solo, puede alquilar la propiedad sin el consentimiento del resto. Para que un contrato de arrendamiento sea válido, debe contar con la aprobación de todos los coherederos o, al menos, con un acuerdo que les habilite para actuar en nombre de todos.

Alquilar sin ese acuerdo puede dar lugar a impugnaciones del contrato por parte de los demás herederos o incluso a reclamaciones legales si se ha percibido una renta sin distribuir entre los copropietarios.

¿Y si el heredero ya vive en la vivienda?

En ocasiones, un heredero reside en la vivienda heredada desde antes del fallecimiento o se instala allí justo después. Aunque en la práctica actúe como si fuera suya, legalmente sigue estando en una situación provisional hasta que se formalice la adjudicación de la herencia. Alquilarla a un tercero sin haber completado los trámites puede acarrear problemas jurídicos si otros herederos se oponen o si el proceso sucesorio aún está en marcha.

El alquiler como acto de administración o disposición

Uno de los aspectos jurídicos clave es distinguir entre actos de administración y actos de disposición. Algunos juristas consideran que alquilar una vivienda por un plazo corto podría encajar dentro de los actos de administración, lo cual permitiría cierta flexibilidad en situaciones urgentes (por ejemplo, si hay que cubrir gastos de comunidad o deudas del fallecido). Sin embargo, los contratos de alquiler habituales, de larga duración, se consideran actos de disposición y requieren plena capacidad jurídica sobre el bien.

Por tanto, lo más recomendable es esperar a aceptar formalmente la herencia y, si hay varios herederos, alcanzar un acuerdo por escrito sobre el uso del inmueble.

¿Qué se necesita para alquilar una vivienda heredada?

Una vez aceptada la herencia y adjudicada la propiedad, el heredero (o herederos) pueden alquilar la vivienda con total legalidad. Para ello necesitarán:

• Haber inscrito el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad.
  
  
• Contar con el certificado de defunción, el testamento (si lo hay) y la escritura de aceptación de herencia.
  
  
• Estar al corriente en el pago del Impuesto de Sucesiones y Plusvalía Municipal.
  
  
• Cumplir con la normativa del alquiler vigente, incluyendo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
  
  

A partir de ese momento, la vivienda puede alquilarse como cualquier otra propiedad, y el heredero podrá ejercer todos los derechos y deberes propios del arrendador.

Conclusión

Aunque a simple vista pueda parecer una decisión inmediata, alquilar una vivienda heredada sin haber aceptado formalmente la herencia puede generar complicaciones legales y disputas familiares. Para evitar conflictos y actuar con seguridad jurídica, lo más recomendable es completar el proceso sucesorio antes de tomar decisiones sobre el uso económico del inmueble.

La herencia puede ser una vía interesante para generar ingresos, pero solo si se gestiona con orden y conocimiento de los pasos necesarios.

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