.jpg)
Con la llegada de la primavera, terrazas, patios y balcones vuelven a ganar protagonismo. Son un valor añadido para cualquier vivienda en alquiler, pero también una fuente habitual de dudas: ¿quién limpia?, ¿quién paga una reparación?, ¿qué pasa si hay una filtración o si se deteriora el suelo exterior?
La respuesta corta es que no todo corresponde a la misma parte. En alquiler, la regla general en España distingue entre reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, que corresponden al arrendador, y pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario, que corresponden al arrendatario. Así lo establece el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Qué suele corresponder al inquilino
En términos prácticos, el inquilino suele asumir el mantenimiento ordinario de terrazas, patios y balcones cuando forman parte del uso normal de la vivienda. Aquí entrarían tareas como:
- limpieza habitual
- retirada de hojas, suciedad o pequeños residuos
- cuidado básico del mobiliario exterior si se entrega con la vivienda
- riego y conservación ordinaria de macetas o plantas si así se pacta
- pequeñas actuaciones derivadas del uso cotidiano
Esto encaja con la regla de la LAU según la cual las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario son de cargo del arrendatario.
Qué suele corresponder al propietario
El propietario debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de uso, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. En zonas exteriores, esto suele incluir cuestiones como:
- filtraciones o problemas de impermeabilización
- reparación de pavimentos o elementos fijos deteriorados
- daños estructurales en cerramientos o barandillas
- problemas en desagües, sumideros o elementos constructivos no causados por mal uso
La base legal vuelve a estar en el artículo 21 de la LAU, que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
El punto conflictivo: barandillas, suelos, toldos y cerramientos
Aquí es donde más problemas aparecen. No es lo mismo limpiar una terraza que reparar una baldosa levantada, ni sustituir un toldo por desgaste estructural que arreglar un daño provocado por un uso incorrecto.
Una forma útil de separar responsabilidades es esta:
- uso y conservación básica → inquilino
- avería, deterioro estructural o reparación relevante → propietario
- daño causado por mal uso → quien lo haya provocado
Si, por ejemplo, una barandilla presenta deterioro por antigüedad o un suelo exterior tiene problemas por desgaste del edificio, lo normal es que corresponda al propietario. Si el daño deriva de un golpe, una instalación indebida o un uso negligente, podría corresponder al inquilino. La propia LAU exceptúa de la obligación del arrendador los deterioros imputables al arrendatario.
.png)
Ojo con la comunidad de propietarios
En edificios en régimen de propiedad horizontal, algunos elementos vinculados a balcones o terrazas pueden verse afectados por normas de comunidad o por el propio carácter del elemento dentro del edificio. La Ley de Propiedad Horizontal regula las obligaciones generales de los propietarios respecto al inmueble y a la comunidad, y además las comunidades pueden tener estatutos o normas internas sobre toldos, cerramientos, maceteros, tendederos o uso de fachadas.
Por eso, aunque el conflicto se produzca dentro de un alquiler, conviene revisar también:
- estatutos o normas de comunidad
- si existe autorización para determinados elementos exteriores
- si la incidencia afecta solo al piso o también a elementos comunes del edificio
Qué conviene dejar claro en el contrato
Para evitar conflictos, lo mejor es no dejar estas cuestiones en una frase genérica tipo “el inquilino se encargará del mantenimiento exterior”. Es preferible concretar.
Puedes definir por escrito:
- limpieza y conservación ordinaria de terraza, patio o balcón
- cuidado de plantas o mobiliario exterior
- protocolo para comunicar humedades, filtraciones o desperfectos
- prohibiciones o límites sobre cerramientos, perforaciones o instalaciones
- obligación de respetar normas de comunidad
Cuanto más específico sea el contrato, menos margen habrá para interpretaciones.
Una buena práctica: inventario y fotos
Si la vivienda se alquila con mobiliario exterior, jardineras, toldos o pavimento especialmente cuidado, conviene adjuntar:
- inventario
- reportaje fotográfico
- estado de conservación al inicio del contrato
Esto ayuda mucho a distinguir entre desgaste normal y daño real al finalizar el arrendamiento.
.svg)
.svg)
.svg)
%201.svg){kind=small}