La compra de vivienda sobre plano fue una de las inversiones inmobiliarias más populares durante la época de la burbuja. Con la crisis ocurrida en el 2008, esta fórmula tan popular paro en seco, y no ha sido hasta ahora que su desarrollo ha vuelto donde estaba antes. Veamos cuales son los puntos a tener en cuenta para realizar esta transacción con seguridad.
Investigación preliminar: conoce al constructor y al desarrollador
La investigación preliminar es fundamental para garantizar que estás realizando una inversión segura y confiable al comprar una vivienda sobre plano. Conocer al constructor y al desarrollador es el primer paso crucial en este proceso. Estas son algunas de las razones por las que esta investigación es esencial y cómo puedes llevarla a cabo de manera efectiva:
1. Historial y experiencia: Analizar el historial del constructor y el desarrollador te brinda una idea clara de su experiencia en el campo. Busca información sobre los proyectos anteriores en los que han participado, la calidad de la construcción, el cumplimiento de los plazos y la satisfacción general de los clientes. Un constructor con un historial sólido es más probable que entregue un proyecto de alta calidad y dentro del tiempo estipulado.
2. Reputación en el mercado: La reputación en el mercado es un indicador clave de la confiabilidad y la integridad del constructor y el desarrollador. Busca reseñas online, testimonios de clientes anteriores y opiniones de expertos en el sector inmobiliario. Las opiniones positivas respaldadas por una sólida reputación son señales alentadoras de que estás tratando con profesionales confiables.
3. Registro y cumplimiento normativo: Verifica que el constructor y el desarrollador estén debidamente registrados y cumplan con todas las regulaciones locales y nacionales. Esto garantiza que el proyecto esté sujeto a las normativas de construcción y seguridad pertinentes, lo que a su vez protege tus derechos como comprador y la calidad de la propiedad.
4. Visitas y entrevistas: Si es posible, programa visitas a proyectos anteriores del constructor y organiza entrevistas con representantes de la empresa. Esto te brindará una perspectiva más directa sobre su estilo de trabajo, sus valores empresariales y su enfoque hacia la satisfacción del cliente. Puedes hacer preguntas específicas sobre su proceso de construcción, políticas de garantía y manejo de problemas potenciales.
Comprende el contrato de compra: consulta a un profesional legal
Entender completamente el contrato de compra es esencial para proteger tus intereses y garantizar una transacción segura al adquirir una vivienda sobre plano. Es importante consultar a un profesional legal especializado en bienes raíces que pueda ayudarte a comprender el contrato y tener en cuenta lo siguiente:
1. Interpretación legal: Los contratos de compra de viviendas sobre plano suelen ser documentos extensos y complejos, redactados con terminología legal específica. Un abogado especializado en bienes raíces tiene la experiencia y el conocimiento para interpretar estos términos de manera precisa y explicarte su significado en un lenguaje claro y comprensible.
2. Identificación de riesgos: Un abogado puede ayudarte a identificar posibles riesgos o cláusulas desfavorables en el contrato que podrían afectar tus derechos como comprador. Esto incluye plazos de construcción poco realistas, cláusulas de rescisión ambiguas o condiciones que podrían dejarte en una posición vulnerable en caso de disputa con el desarrollador.
3. Asesoramiento sobre derechos y obligaciones: Es crucial entender tus derechos y obligaciones como comprador según lo estipulado en el contrato. Un abogado puede explicarte en detalle cuáles son tus derechos en términos de garantías, retrasos en la construcción, cambios en el diseño, entre otros aspectos. Asimismo, te ayudará a comprender tus obligaciones financieras y cualquier penalización por incumplimiento.
4. Negociación de términos: En algunos casos, un abogado puede ayudarte a negociar ciertos términos del contrato para proteger mejor tus intereses. Esto podría implicar la inclusión de cláusulas adicionales para garantizar la calidad de la construcción, establecer plazos realistas o clarificar los procedimientos de resolución de disputas.
Verifica la financiación: asegúrate de tener la financiación necesaria
Verificar la financiación es un paso crítico en el proceso de compra de una vivienda sobre plano, ya que te permite asegurarte de que cuentas con los recursos financieros necesarios para completar la transacción. Es importante tener en cuenta lo siguiente para llevarlo a cabo de manera efectiva:
1. Preaprobación de hipoteca: Antes de comprometerte con la compra de una vivienda sobre plano, es fundamental obtener la preaprobación de una hipoteca por parte de una entidad financiera. La preaprobación te brinda una idea clara de cuánto dinero puedes pedir prestado y te ayuda a establecer un presupuesto realista para tu compra.
2. Comprender los términos y tasas de interés: Al consultar con entidades financieras, asegúrate de comprender completamente los términos y condiciones de la hipoteca, así como las tasas de interés asociadas. Esto incluye entender si la tasa de interés es fija o variable, la duración del préstamo y cualquier otro cargo o tarifa aplicable.
3. Evaluar la capacidad de pago: Es importante evaluar tu capacidad de pago no solo en el momento actual, sino también teniendo en cuenta posibles cambios en tu situación financiera en el futuro. Considera factores como cambios en los ingresos, gastos inesperados o fluctuaciones en las tasas de interés y asegúrate de que puedes manejar cómodamente los pagos hipotecarios a lo largo del tiempo.
4. Explorar opciones alternativas: Además de la financiación hipotecaria tradicional, también puedes explorar otras opciones de financiamiento disponibles, como programas de ayuda para compradores por primera vez, préstamos con garantía hipotecaria u otras formas de financiamiento especializado. Un asesor financiero puede ayudarte a evaluar estas opciones y determinar cuál es la mejor para tu situación particular.
Inspección del terreno y planos
La inspección del terreno y la revisión detallada de los planos son pasos fundamentales para garantizar que la vivienda sobre plano cumpla con tus expectativas y necesidades.
1. Visita el terreno: Antes de comprometerte con la compra, programa una visita al terreno donde se construirá la vivienda. Observa cuidadosamente la ubicación, el entorno circundante y cualquier característica relevante del terreno, como pendientes, árboles existentes, o posibles obstáculos. Esto te ayudará a visualizar cómo será tu vida en ese lugar y si se ajusta a tus preferencias y estilo de vida.
2. Examina los planos: Solicita una copia de los planos de la vivienda y revísalos con detenimiento. Asegúrate de comprender la distribución de los espacios, el diseño de cada habitación, los acabados previstos y cualquier característica especial. Compara los planos con tus expectativas y necesidades, y asegúrate de que se ajusten a lo que estás buscando en una vivienda.
3. Pregunta sobre posibles cambios: Durante la visita al terreno y la revisión de los planos, es importante preguntar al constructor o desarrollador sobre la posibilidad de realizar cambios en el diseño. Si hay aspectos del plano que no te convencen o si tienes necesidades específicas, consulta si es posible realizar modificaciones y cómo afectarían al coste y al cronograma de construcción. Asegúrate de obtener respuestas claras y por escrito para evitar malentendidos en el futuro.
4. Consulta con profesionales: Si tienes dudas sobre algún aspecto técnico de los planos o si deseas realizar cambios importantes en el diseño, considera consultar con profesionales como arquitectos o ingenieros. Ellos pueden brindarte asesoramiento experto y ayudarte a evaluar la viabilidad de tus ideas, así como a garantizar que se cumplan los requisitos de construcción y seguridad.
Garantías y seguros
Asegurarte de que las garantías y seguros ofrecidos por el constructor sean adecuados es fundamental para proteger tu inversión y tu futuro hogar. Estas son las garantías y seguros que debes entender:
1. Garantía estructural: La garantía estructural es una de las más importantes que debes revisar. Cubre defectos estructurales que puedan surgir después de la finalización de la construcción, como problemas con los cimientos, la estructura del edificio, el techo, las paredes y otros elementos fundamentales. Verifica la duración de esta garantía y asegúrate de comprender qué tipos de problemas están cubiertos y cuáles no. Por lo general, estas garantías tienen una duración de varios años, con períodos específicos de cobertura para diferentes componentes de la estructura.
2. Otros seguros asociados: Además de la garantía estructural, es importante preguntar sobre cualquier otro seguro asociado con la construcción. Esto puede incluir seguro de responsabilidad civil del constructor, seguro contra defectos de construcción, seguro de responsabilidad profesional, entre otros. Asegúrate de comprender qué tipo de eventos o situaciones están cubiertos por estos seguros y cómo funcionan en caso de que surja algún problema durante o después de la construcción.
3. Revisión de documentación: Solicita al constructor toda la documentación relacionada con las garantías y seguros ofrecidos. Esto puede incluir copias de pólizas de seguros, términos y condiciones de las garantías, y cualquier otro documento relevante. Revísalos detenidamente y, si es necesario, consulta con un profesional legal o un asesor financiero para asegurarte de comprender completamente lo que estás firmando.
4. Claridad en las condiciones: Asegúrate de que las condiciones de las garantías y seguros sean claras y no dejen lugar a interpretaciones ambiguas. Deben especificar claramente qué está cubierto, durante cuánto tiempo y bajo qué circunstancias se puede hacer uso de la cobertura. Si algo no está claro, no dudes en hacer preguntas y buscar aclaraciones adicionales antes de comprometerte con la compra.
Visitas periódicas al sitio de construcción
Programar visitas periódicas al sitio de construcción es una estrategia inteligente para mantener un control cercano sobre el progreso de la construcción y asegurarte de que se estén cumpliendo tus expectativas. Esto te permitirá identificar cualquier problema a tiempo, mantener una comunicación abierta con el constructor, realizar un seguimiento del cumplimiento de plazos y tener un registro visual del proceso.
Certificaciones y permisos
Verificar que el proyecto cuente con todas las certificaciones y permisos necesarios es fundamental para garantizar que la construcción de la vivienda sobre plano cumpla con todas las normativas y regulaciones locales. Hay que tener en cuenta:
1. Revisión de documentación: Solicita al constructor o desarrollador toda la documentación relacionada con los permisos y certificaciones del proyecto. Esto puede incluir permisos de construcción, licencias municipales, certificados de zonificación, permisos ambientales, entre otros. Revisa cuidadosamente estos documentos para asegurarte de que estén completos, actualizados y en conformidad con las regulaciones locales.
2. Consultar con autoridades locales: Si tienes dudas o inquietudes sobre la validez de los permisos o certificaciones proporcionados, no dudes en consultar con las autoridades locales pertinentes. Puedes comunicarte con el departamento de urbanismo, planificación o construcción de tu municipio para verificar la información y confirmar que el proyecto cumple con todas las normativas y requisitos legales.
3. Exigir transparencia: Es importante que el constructor o desarrollador sea transparente y esté dispuesto a proporcionar toda la información necesaria sobre los permisos y certificaciones del proyecto. Si encuentras alguna discrepancia o falta de documentación, solicita aclaraciones adicionales y asegúrate de obtener respuestas satisfactorias antes de comprometerte con la compra de la vivienda sobre plano.
4. Verificar cumplimiento de normativas: Además de los permisos de construcción y certificaciones específicas, asegúrate de que el proyecto cumpla con todas las normativas locales de construcción y zonificación. Esto incluye aspectos como distancias mínimas entre edificaciones, altura máxima permitida, uso de suelo, entre otros. Revisa los planos y especificaciones del proyecto para garantizar que se respeten todas estas regulaciones.
Documentación completa: archiva toda la documentación de la transacción
Archivar toda la documentación relacionada con la transacción es una práctica prudente que te brinda seguridad y tranquilidad durante todo el proceso de compra de una vivienda sobre plano. Esta es la documentación que debes de tener ordenada y preparada para cuando se te solicite.
1. Contrato de compra: El contrato de compra es el documento principal que establece los términos y condiciones de la transacción. Asegúrate de tener una copia firmada del contrato, que incluya todos los detalles acordados, como el precio de compra, las fechas de pago, las especificaciones de la vivienda, las garantías ofrecidas y cualquier otra cláusula relevante.
2. Recibos de pago: Mantén un registro detallado de todos los pagos realizados durante el proceso de compra, incluidos los depósitos, los pagos a cuenta y cualquier otra transacción financiera relacionada con la vivienda. Guarda los recibos de pago o comprobantes de transferencia bancaria como evidencia de que has cumplido con tus obligaciones financieras.
3. Correspondencia y comunicaciones: Archiva cualquier correo electrónico, carta o comunicación escrita intercambiada con el constructor, el desarrollador u otros profesionales involucrados en la transacción. Esto puede incluir solicitudes de información, confirmaciones de cambios en el diseño, notificaciones de problemas o cualquier otra comunicación relevante.
4. Certificados y documentación legal: Guarda copias de todas las certificaciones, permisos, licencias y otros documentos legales relacionados con la construcción y la propiedad de la vivienda. Esto puede incluir certificados de ocupación, registros de propiedad, documentos de garantía, informes de inspección y cualquier otro documento emitido por autoridades competentes.
5. Registro de visitas e inspecciones: Si has realizado visitas periódicas al sitio de construcción para supervisar el progreso, mantén un registro de estas visitas, incluidas las fechas, las observaciones realizadas y cualquier problema o preocupación identificado durante la inspección.
Conclusión
Comprar una vivienda sobre plano puede ser una experiencia emocionante y segura si se aborda con precaución y diligencia. Al investigar a fondo, comprender los contratos, puedes asegurarte de que tu inversión inmobiliaria sea un éxito.
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