Cuando tienes más de una vivienda en alquiler, los fallos fiscales suelen venir de lo mismo: mezclar criterios entre inmuebles, no prorratear bien, y aplicar reducciones/gastos “por costumbre” sin revisar el caso concreto.
Aquí van los errores más habituales (los que más “pican” en una comprobación) y cómo prevenirlos, con enfoque práctico.
No separar bien cada inmueble (y acabar declarando “en bloque”)
Con varios pisos, es típico meter ingresos y gastos “a saco”. En IRPF, el rendimiento se calcula por inmueble, con sus ingresos y sus gastos deducibles propios. La AEAT estructura el cálculo así: ingresos íntegros – gastos deducibles = rendimiento neto.
Cómo evitarlo: lleva una “ficha” por vivienda (ingresos, periodos alquilados, gastos asociados y justificantes).
Deducir gastos que no tocan… o deducirlos mal
Los gastos deducibles existen, pero con reglas: por ejemplo, si el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA/IGIC, los gastos deducibles se computan excluyendo ese IVA/IGIC.
Cómo evitarlo: clasifica gastos (IBI, comunidad, seguros, suministros, reparaciones, etc.) y revisa el tratamiento en función del tipo de alquiler.
Confundir “reparación y conservación” con “mejora”
Este es un clásico: pintar, arreglar caldera o sustituir una pieza suele ser reparación; reformar para ampliar o mejorar de forma sustancial suele ser mejora (y no se deduce igual). Si se mete como gasto lo que debería ir a amortización/valor, la regularización puede doler.
Cómo evitarlo: guarda facturas y describe el trabajo; si es mejora, trátalo como inversión (y no como gasto corriente).
Pasarse del límite de deducción de intereses + reparaciones
La AEAT recuerda que intereses y gastos de reparación/conservación tienen un límite: no pueden exceder de los rendimientos íntegros del inmueble en ese año, y el exceso se arrastra a años siguientes (hasta 4).
Cómo evitarlo: controla el “tope” por inmueble, especialmente si has tenido financiación + obras el mismo año.
Olvidar la amortización (o calcularla mal)
Con varios inmuebles, mucha gente se olvida de amortizar (y pierde deducción), o amortiza “lo que le suena”. La amortización es uno de los puntos con más impacto en rentabilidad fiscal.
Cómo evitarlo: define un criterio estable por vivienda (valor construcción, mobiliario si lo hay, fecha de inicio de alquiler, etc.) y documenta.
Aplicar mal la reducción por alquiler de vivienda
Desde 2024 hay nuevos porcentajes de reducción del rendimiento neto para alquiler de vivienda, en función de requisitos y del tipo de contrato (y con incentivos mayores en ciertos supuestos, como zonas tensionadas y determinadas condiciones). La AEAT lo resume en su manual de Renta 2024.
Cómo evitarlo: no asumas el “porcentaje de siempre”: verifica fecha del contrato, destino (vivienda habitual) y condiciones concretas.
No prorratear ingresos y gastos por días alquilados
Si un piso ha estado alquilado solo parte del año, no todo el gasto anual es 100% deducible en capital inmobiliario. Este fallo es súper común cuando hay rotación de inquilinos.
Cómo evitarlo: prorratea por periodos (días/meses alquilados) y conserva pruebas (contrato, altas suministros, etc.).
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No declarar correctamente cuando hay periodos vacíos
Con varios inmuebles es habitual que alguno quede vacío. Si no está alquilado, puede cambiar el tratamiento fiscal (p. ej., imputaciones/régimen distinto), y dejarlo “en blanco” suele ser mala idea.
Cómo evitarlo: registra periodos exactos: alquilado / disponible / en reforma / uso propio.
Alquilar a familiar sin controlar el “mínimo” fiscal
Cuando se arrienda a familiares, la AEAT advierte de una regla importante: el rendimiento neto total no puede ser inferior a la renta imputada del inmueble en determinados casos.
Cómo evitarlo: revisa cada alquiler “intrafamiliar” antes de presentar la renta.
Declarar como “capital inmobiliario” lo que en realidad es “actividad económica” (o al revés)
En general, el alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que sea actividad económica y se cumpla el requisito de organización (por ejemplo, tener al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa).
Cómo evitarlo: no “elijas” el régimen por conveniencia: analiza si cumples requisitos reales.
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