¿Cuándo un contrato de alquiler se convierte en indefinido?

La duración de los contratos de alquiler de vivienda está regulada, pero en la práctica no siempre se cumple lo pactado. Algunos contratos vencen sin que el inquilino se marche ni se renueve el documento, y otros simplemente se prolongan en el tiempo con consentimiento tácito del arrendador. En esos casos, muchos propietarios se preguntan: ¿puede considerarse el contrato indefinido?

La respuesta depende de varios factores, especialmente del tipo de contrato, el comportamiento de las partes y el tiempo transcurrido desde la firma. A continuación te explicamos los supuestos más habituales.

Lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

En contratos de vivienda firmados bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente (actualizada en 2019), la duración mínima obligatoria es de 5 años si el arrendador es persona física, y 7 años si es una empresa o persona jurídica. Una vez finalizado ese periodo, si ninguna de las partes comunica lo contrario, el contrato entra automáticamente en una prórroga tácita anual.

Esta prórroga puede mantenerse hasta un máximo de 3 años adicionales, y pasado ese plazo, si ninguna parte ha manifestado su intención de resolverlo, el contrato queda en lo que la ley denomina “situación de tácita reconducción”.

¿Qué es la tácita reconducción?

La tácita reconducción no convierte el contrato en indefinido, pero sí crea una nueva relación contractual basada en el uso continuado del inmueble y en el pago de la renta aceptado por el arrendador. Esta situación se rige por el Código Civil, no por la LAU, y puede dar lugar a confusión.

Si, por ejemplo, el contrato original ha expirado y el inquilino sigue ocupando la vivienda sin que se haya firmado una renovación, pero tú sigues cobrando el alquiler sin oponerte, estás aceptando una nueva relación arrendaticia. Esa relación puede durar mensualmente o anualmente, en función de cómo se pague la renta.

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¿Cuándo se considera que un contrato se ha vuelto indefinido?

En sentido estricto, la ley española no contempla el alquiler de vivienda indefinido por defecto, pero sí hay situaciones en las que la continuidad prolongada del contrato, sin renovaciones formales y sin avisos de resolución, puede generar una fuerte estabilidad jurídica a favor del inquilino.

Los tribunales han reconocido, en algunos casos, que si un contrato ha permanecido en vigor durante muchos años sin interrupciones y con pleno consentimiento del arrendador, puede considerarse que existe una voluntad implícita de mantener esa relación en el tiempo. Esto no significa que sea literalmente indefinido, pero sí que rescindirlo unilateralmente puede resultar difícil sin causa legal suficiente.

Qué riesgos asume el propietario si no revisa el contrato

Si no haces seguimiento de los plazos o permites que un contrato caduque sin formalizar su renovación, puedes acabar atado a una relación contractual que te impida actualizar la renta o recuperar la vivienda cuando lo necesites. Algunos riesgos incluyen:

• No poder subir el alquiler al ritmo del mercado.
• Dificultades para reclamar la vivienda si no hay incumplimiento.
• Inseguridad jurídica ante un posible conflicto.

Para evitar esto, es fundamental revisar el contrato antes de que termine el plazo de prórroga, notificar por escrito cualquier cambio o resolución con antelación y, si se desea mantener el arrendamiento, firmar un nuevo contrato con condiciones actualizadas.

¿Cómo evitar que el contrato se alargue indefinidamente?

Lo más importante es llevar un control claro de las fechas: firma, vencimiento inicial, prórrogas y situación actual. Además:

• Usa software o recordatorios automáticos para seguir los plazos.
• Notifica por escrito si no deseas renovar el contrato.
• Firma un nuevo contrato si cambian condiciones clave (duración, renta, titular, etc.).

La estabilidad es buena para ambas partes, pero también lo es dejar todo por escrito y actuar con previsión.

Conclusión

Un contrato de alquiler no se vuelve indefinido de forma automática, pero puede prolongarse en el tiempo si no se toman decisiones claras a su vencimiento. La pasividad del arrendador, sumada a la continuidad del inquilino, puede dar lugar a una situación difícil de revertir si no se gestiona con orden.

Como propietario, conviene tener siempre presentes los plazos legales, anticiparte a las renovaciones y contar con herramientas de seguimiento. Solo así podrás tomar decisiones con libertad y proteger tu patrimonio con seguridad jurídica.

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