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Si eres propietario y gestionas varios pisos en alquiler, habrás oído hablar de VeriFactu, el nuevo sistema de facturación que la Agencia Tributaria pondrá en marcha a partir de 2026.
Aunque al principio pueda parecer una medida pensada solo para empresas, también afectará a muchos pequeños arrendadores que desarrollan su actividad de forma continuada y generan facturas por sus alquileres.
En este artículo te explicamos, de forma sencilla, cómo te afecta esta normativa, qué obligaciones tendrás como arrendador y cómo Nester puede ayudarte a cumplir sin complicaciones.
¿Qué es VeriFactu y por qué afecta a los arrendadores?
VeriFactu es un sistema regulado por el Real Decreto 1007/2023, que obliga a que todos los programas de facturación garanticen la integridad, trazabilidad e inalterabilidad de las facturas emitidas.
Cada factura deberá incluir un código único identificativo (CUI), un QR verificable, y los datos podrán remitirse de forma automática a la Agencia Tributaria.
Aunque está pensado principalmente para empresarios y profesionales, también alcanza a los pequeños arrendadores cuando su actividad se considera económica —es decir, cuando gestionan varios inmuebles, tienen una estructura mínima o prestan servicios complementarios a los inquilinos—.
Por tanto, si alquilas varios pisos de forma habitual y emites facturas, entrarás en el ámbito de VeriFactu.
Cuándo se considera que un arrendador realiza una “actividad económica”
La clave está en si tus alquileres se gestionan como una actividad profesional o empresarial.
La Agencia Tributaria lo interpreta así:
- Si alquilas varios pisos o locales de manera habitual.
- Si ofreces servicios adicionales (limpieza, mantenimiento, suministros, atención al cliente).
- Si emites facturas periódicamente a tus inquilinos.
- Si contratas a una persona o empresa para gestionar el alquiler de forma continuada.
En esos casos, tus ingresos por alquileres tributan como rendimientos de actividad económica y, por tanto, estarás obligado a emitir facturas verificables bajo VeriFactu.
Por el contrario, si solo alquilas una vivienda y el contrato no requiere facturación (por ejemplo, a un particular que te paga el alquiler mensual sin IVA), no estarás obligado a implantar el sistema, aunque siempre podrás hacerlo voluntariamente.
Qué obligaciones tendrán los pequeños arrendadores
A partir de 2026, los arrendadores que gestionen varios inmuebles deberán:
- Emitir facturas a través de un software conforme a VeriFactu, que garantice la integridad de los registros y no permita modificaciones o borrados.
- Incluir en cada factura un QR y una frase obligatoria que acredite que ha sido generada según el sistema VeriFactu.
- Conservar todos los registros de facturación, ya sea localmente o mediante envío automático a la Agencia Tributaria.
- Actualizar sus sistemas contables y administrativos para adaptarse al nuevo formato y flujo de trabajo.
El uso de programas que no cumplan con el reglamento podrá acarrear sanciones. Por eso, es fundamental anticiparse y elegir desde ahora una solución que ya esté preparada.
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Fechas clave a tener en cuenta
- 🏢 Empresas y sociedades: obligación desde el 1 de enero de 2026.
- 👩💼 Autónomos y pequeños arrendadores: obligación desde el 1 de julio de 2026.
- 🧩 Fabricantes de software: deben adaptar sus programas antes de esa fecha.
Esto significa que 2025 será el año ideal para actualizar tus sistemas y familiarizarte con la nueva forma de facturar.
Cómo prepararte para VeriFactu si gestionas varios pisos
1. Evalúa tu situación actual.
Analiza si tus alquileres se consideran una actividad económica y si emites facturas de manera habitual. Si la respuesta es sí, debes comenzar el proceso de adaptación.
2. Comprueba tu sistema de facturación.
Si actualmente usas Excel, Word o un programa básico, deberás migrar a un software que cumpla con los requisitos VeriFactu.
3. Adapta tus facturas.
A partir de 2026, las facturas deberán incluir el QR y la frase normativa obligatoria. Si tu sistema no lo hace automáticamente, tendrás que modificarlo.
4. Forma a quien gestione tus alquileres.
Tanto si lo haces tú como si cuentas con una gestoría o agencia, todos deben conocer cómo emitir y registrar las facturas conforme al nuevo modelo.
5. Elige una herramienta compatible.
Optar por un software ya adaptado te evitará problemas. En este sentido, Nester ofrece una solución lista para cumplir con VeriFactu sin necesidad de configuraciones técnicas.
Cómo Nester facilita el cumplimiento de VeriFactu
Con Nester, los pequeños arrendadores pueden cumplir con la normativa desde el primer día.
Nuestro sistema de gestión inmobiliaria ya está adaptado a VeriFactu, lo que significa que:
- Cada factura generada incluye el QR y código único exigido por la AEAT.
- Puedes enviar los registros automáticamente a la Agencia Tributaria si lo deseas.
- Se garantiza la trazabilidad e integridad de todas las operaciones.
- Podrás gestionar todos tus inmuebles y facturas desde un único panel, sin conocimientos técnicos.
- Tendrás soporte y actualizaciones automáticas ante cualquier cambio normativo.
En definitiva, podrás dedicarte a lo importante —gestionar tus pisos y atender a tus inquilinos— sin preocuparte por la burocracia fiscal.
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