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El alquiler por habitaciones se ha convertido en una solución en auge para responder al encarecimiento del mercado inmobiliario. En los últimos cinco años, los precios del alquiler han aumentado un 30 %, especialmente en ciudades como Barcelona o Valencia, impulsando la demanda de opciones más accesibles.
Para grandes propietarios, inversores y agencias inmobiliarias, esta modalidad representa una alternativa interesante para aumentar la rentabilidad de un inmueble. Pero también plantea desafíos normativos, fiscales y operativos que conviene tener muy bien controlados.
¿Qué es un alquiler por habitaciones?
Se trata de un acuerdo en el que un inquilino alquila una habitación individual dentro de una vivienda compartida, conservando acceso a zonas comunes como la cocina, el baño o el salón. Aunque se utiliza principalmente en mercados estudiantiles y entre profesionales jóvenes, también puede aplicarse a inquilinos temporales o como fórmula para monetizar viviendas grandes en desuso parcial.
¿Qué ley regula el alquiler de habitaciones?
A diferencia del alquiler de vivienda habitual, el alquiler por habitaciones no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil (artículos 1554 y siguientes). Esto confiere más libertad a las partes, pero también requiere mayor claridad contractual y atención a los detalles.
A partir de 1 de julio de 2025, con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, será obligatorio que los propietarios que alquilen habitaciones por temporadas cortas se registren como arrendadores y obtengan un número oficial de registro. Este identificador deberá figurar tanto en los contratos como en los anuncios publicados en plataformas digitales.
Elementos clave de un contrato de alquiler por habitaciones
Aunque el Código Civil ofrece flexibilidad, hay aspectos que deben quedar por escrito para evitar malentendidos o posibles litigios. Un contrato bien redactado debe incluir:
- Descripción de la habitación y zonas comunes
- Duración del contrato (normalmente no prorrogable)
- Precio del alquiler y calendario de pagos
- Servicios incluidos (mobiliario, limpieza, suministros, etc.)
- Reparto de gastos y régimen de convivencia
¿Fianza obligatoria?
No es obligatorio exigir una fianza según el Código Civil, pero es recomendable. El propietario puede pactar libremente su cuantía con el inquilino, y no tiene la obligación de depositarla en el organismo autonómico correspondiente (como sí ocurre bajo la LAU).
¿Y los suministros?
Suele ser habitual que el arrendador incluya los suministros (agua, luz, internet) en la renta mensual, aunque esto debe estar especificado claramente en el contrato. También es buena práctica reflejar cómo se reparten los gastos comunes en caso de variación o impago.
¿Se puede subir el precio libremente?
Sí. A diferencia de los contratos sujetos a la LAU, el alquiler por habitaciones no está afectado por los límites del IPC ni por el IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Alquileres de Vivienda), que es el nuevo índice oficial desde el 1 de enero 2025. Esto significa que las subidas de precio quedan al libre acuerdo entre las partes, aunque se recomienda que figuren por escrito desde el inicio del contrato.
¿Es legal alquilar sin contrato?
Es legal, pero desaconsejable. Un contrato verbal puede derivar en conflictos difíciles de resolver, especialmente en materia de impagos, responsabilidad fiscal o terminación del acuerdo. Siempre es mejor dejar constancia escrita de las condiciones pactadas.
¿Qué ventajas ofrece el alquiler por habitaciones para el propietario?
Para quienes gestionan varias unidades o buscan optimizar activos en zonas urbanas, el alquiler por habitaciones ofrece:
- Mayor rentabilidad: Se puede obtener un ingreso superior que alquilando el piso completo.
- Menor riesgo: Si un inquilino deja de pagar o causa problemas, solo afecta a una parte del ingreso.
- Más flexibilidad: No aplica la prórroga obligatoria ni otras limitaciones de la LAU.
- Ingresos alternativos: Permite monetizar habitaciones libres en viviendas familiares o grandes propiedades.
Obligaciones fiscales: cómo declarar el ingreso
Los ingresos por alquiler de habitaciones deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración del IRPF. El propietario podrá deducir gastos como:
- Suministros
- Reparaciones y mantenimiento
- Gastos de comunidad y seguros
- Amortización proporcional del inmueble
El beneficio neto tributa según los tramos de IRPF, partiendo del 19 % para los primeros 6.000 euros anuales.
¿Cómo gestionarlo de forma profesional?
La gestión de contratos por habitaciones puede volverse compleja a medida que aumenta el número de inquilinos, vencimientos, facturas y renovaciones. Para agencias inmobiliarias y grandes propietarios, lo ideal es contar con herramientas especializadas como Nester.
Con Nester, es posible:
- Generar y archivar contratos individuales por habitación
- Automatizar avisos de renovación o finalización
- Controlar el estado de pagos y depósitos
- Gestionar incidencias y tareas de mantenimiento
- Obtener trazabilidad completa para cumplir con obligaciones fiscales
Una plataforma como Nester reduce errores, ahorra tiempo y permite escalar este modelo de negocio sin perder control operativo.
Conclusión
El alquiler por habitaciones no solo es legal, sino que representa una oportunidad rentable y flexible en un mercado en transformación. Pero también requiere rigor, transparencia y una gestión profesional, especialmente cuando se maneja a gran escala.
Si gestionas varios inmuebles o eres una agencia especializada en alquiler urbano, adaptarte a esta modalidad te permitirá ofrecer más opciones a tus clientes y rentabilizar activos con mayor eficiencia. Y si además lo haces con Nester, estarás siempre un paso por delante.
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