En España, la venta de un inmueble conlleva ciertas obligaciones fiscales que todo propietario debe tener en cuenta. Aunque los impuestos pueden variar según la comunidad autónoma, hay tres que son comunes en todo el territorio español y que tendrás que pagar al formalizar la venta: el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI.
A continuación, te explicamos en qué consiste cada uno de estos impuestos y cómo pueden afectar a tus finanzas al vender una propiedad.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El IRPF es el impuesto que grava las ganancias obtenidas por las personas físicas en España. En el caso de la venta de una vivienda, tendrás que pagar por el incremento patrimonial, es decir, la diferencia entre el precio de compra de la vivienda y el precio por el que la vendes.
¿Cómo se calcula?
Para determinar cuánto debes pagar, debes calcular la ganancia patrimonial:
- Primero, restas el valor por el que adquiriste la vivienda (incluidos los gastos asociados, como notaría o impuestos pagados en su momento) al valor de venta.
- Después, a esa ganancia se le aplican una serie de reducciones (como posibles inversiones en mejoras de la vivienda).
- Finalmente, sobre el resultado obtenido, aplicas los tipos impositivos del IRPF, que en 2023 oscilan entre el 19% y el 28% dependiendo del tramo de ganancia.
¿Hay alguna exención?
Existen algunas situaciones en las que puedes evitar pagar el IRPF:
- Si reinviertes la ganancia en la compra de otra vivienda habitual.
- Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, estarás exento de tributar por las ganancias.
2. Plusvalía Municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido comúnmente como plusvalía municipal, es un tributo que grava el aumento del valor del suelo en el que se encuentra la vivienda desde el momento en que lo adquiriste hasta que lo vendes. Este impuesto lo recauda el ayuntamiento correspondiente, y su cuantía depende del tiempo que hayas sido propietario y del valor catastral del suelo.
¿Cómo se calcula?
La plusvalía municipal se calcula sobre el valor catastral del terreno (no sobre el valor de la edificación), y el tiempo que hayas sido propietario influye directamente en el importe a pagar. Aunque cada ayuntamiento puede establecer sus propias tasas y aplicar bonificaciones, en general, el cálculo se basa en dos factores:
- El valor catastral del suelo.
- El número de años que hayas sido propietario (se tiene en cuenta un máximo de 20 años).
¿Qué cambios se han producido?
En 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el método de cálculo que hasta entonces se aplicaba. Como resultado, ahora hay dos sistemas de cálculo: uno en base al incremento real del valor del terreno y otro en base al valor catastral y los años transcurridos. El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable.
3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto que todos los propietarios de bienes inmuebles deben pagar anualmente mientras poseen la vivienda, pero es importante tenerlo en cuenta también a la hora de vender. Aunque este tributo es de carácter anual, el titular de la vivienda a 1 de enero de cada año es quien está obligado a pagarlo, incluso si vendes la propiedad a lo largo del mismo año.
¿Cómo afecta esto a la venta?
En muchas transacciones inmobiliarias, es común que el comprador y el vendedor negocien el pago proporcional del IBI. Aunque legalmente el vendedor es responsable del pago si era el titular al inicio del año, es posible acordar que ambas partes compartan el coste en función del tiempo que cada uno disfrute de la propiedad durante ese año.
¿Qué factores influyen en el IBI?
Este impuesto lo gestionan los ayuntamientos, y su cuantía depende del valor catastral del inmueble (que incluye tanto el valor del suelo como de la construcción) y del tipo impositivo que aplique cada municipio.
Conclusión
Al vender una vivienda en España, es esencial que tengas en cuenta los impuestos que deberás pagar para evitar sorpresas desagradables. El IRPF grava las ganancias que obtienes de la venta, la plusvalía municipal se centra en el aumento del valor del terreno, y el IBI corresponde al impuesto anual de la propiedad. Conocer estos detalles te permitirá planificar mejor la operación y ajustar tus expectativas financieras.
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